Фліппінг нерухомості, або «фліп будинку» (від англ. house flipping), – це інвестиційна стратегія, що ґрунтується на купівлі недооціненої нерухомості, або нерухомості, що потребує ремонту, з метою її швидкого поліпшення та перепродажу за вищою ціною.
Основна ідея фліпінгу полягає в тому, щоб вкласти кошти в косметичний ремонт або реконструкцію будинку, підвищивши його привабливість для покупців і, відповідно, його ринкову вартість. Фліпінг орієнтований на отримання швидкого прибутку завдяки ефективному управлінню часом і бюджетом ремонту.
Ключові аспекти фліпінгу:
- Пошук недооціненої нерухомості: Успіх фліппінгу починається з уміння знаходити об’єкти нерухомості, які продають за нижчою за ринкову вартість. Це можуть бути будинки, які потребують ремонту, об’єкти після банкрутства, або будинки, що продаються за терміновим продажем.
- Швидкий та ефективний ремонт: Ключовим фактором прибутковості фліппінгу є швидкість ремонту. Зазвичай фліпери фокусуються на косметичному ремонті, який можна виконати в найкоротші строки, не затягуючи процес і не збільшуючи витрати.
- Підвищення привабливості: Ремонт має бути спрямований на те, щоб зробити будинок більш привабливим для цільової аудиторії покупців. Це може включати оновлення інтер’єру, кухонь, ванних кімнат, поліпшення ландшафтного дизайну і загальне створення сучасного і затишного простору.
- Швидкий перепродаж: Мета фліпінгу – продати відремонтований будинок якнайшвидше, щоб повернути інвестиції та отримати прибуток. Час – гроші у фліпінгу, і затримки можуть з’їсти потенційний прибуток.
Приклад Успішного Фліпінгу: Реальний Кейс
Щоб краще зрозуміти процес, розглянемо конкретний приклад:
- Купівля: Будинок було придбано три місяці тому за 760 000 доларів у Каліфорнії.
- Стан на момент купівлі: Зовнішня частина будинку була у відносно хорошому стані, що дало змогу зосередитися на внутрішньому ремонті.
- Ціна перепродажу: Будинок виставлено на продаж за 900 000 доларів.
- Передбачуваний прибуток (до вирахування витрат): 900 000 доларів – 760 000 доларів = 140 000 доларів.
- Весь процес фліпінгу, включно з купівлею, ремонтом і продажем, планується завершити протягом 4-5 місяців, включно з часом на закриття контракту з покупцем.
Що було зроблено в процесі ремонту:
Фокус було зроблено на внутрішніх приміщеннях. Як уже було сказано, зовнішній вигляд будинку був цілком пристойний.
Гостьова кімната:
Підлога: Замінено стару підлогу на новий ламінат, сучасний і практичний матеріал, який легко встановлюється і має привабливий вигляд.
Стеля: Балки на стелі пофарбовані, щоб надати кімнаті більш свіжий і стильний вигляд. Можливо, використовувався контрастний колір, щоб підкреслити архітектурні особливості кімнати.
Камін: Він був перефарбований у світлі тони. Так він має більш модерновий вигляд.
Освітлення: Заміна світильників на більш сучасні та енергоефективні.
Їдальня і Кухня (об’єднаний простір):
Освітлення: Замінено світильники в їдальні, щоб відповідати загальному стилю будинку.
Стеля: Пофарбовані балки на стелі, продовжуючи стилістичне рішення, використане в гостьовій кімнаті, для створення єдиного дизайну.
Вікна: Поміняли вікна на нові, тепер це склопакети.
Планування: Прибрали стіну між їдальнею і кухнею і зробили острів. Це популярне рішення у внутрішньому плануванні в США. Острів додає функціональний робочий простір на кухні і може служити місцем для сніданку.
Кухонні меблі: Поміняли всі меблі на кухні на новий кухонний гарнітур, вибравши сучасний стиль і матеріали. Нові шафи значно покращують функціональність і зовнішній вигляд кухні.
Побутова техніка: Замінено побутову техніку на сучасну. Для неї обрано чорний колір, який вдало поєднується зі світлими тонами самої кухні.
Ванна кімната:
Повна переробка: У ванній кімнаті було проведено повний ремонт, включно із заміною раковини, туалету, підлог, плитки та душу. Ванні кімнати та кухні – це області, які найбільше впливають на рішення покупця, тому в них часто вкладають значні кошти під час фліпінгу.
Фарбування: Нове фарбування стін і, можливо, стелі, щоб завершити оновлення ванної кімнати і надати їй свіжого вигляду.
Задній двір (Бекярд):
Без змін: З бекярдом нічого не робили, залишили як був. У цьому прикладі заднє подвір’я було в прийнятному стані й не потребувало негайних вкладень, або ж бюджет і строки були обмежені, і фокус було зроблено на внутрішніх поліпшеннях. Однак, в інших випадках, поліпшення заднього двору (ландшафтний дизайн, патіо, зона відпочинку) також може значно підвищити вартість будинку.
Фінансування фліпінг проєктів: основні види іпотек
Для фінансування фліпінгу в США доступні два основних типи іпотек: «Хард Мані Лонг» (приватне фінансування) і традиційна іпотека для ремонту.
«Хард Мані Лонг» (Hard Money Loan) – це короткострокові позики від приватних інвесторів або фондів, що вирізняються швидким закриттям угоди (2-5 днів) і видачею на строк до 12 місяців. Такі позики вимагають початкового внеску від 20% і вище, але мають мінімальні вимоги до документів, фокусуючись на початковому внеску і вартості нерухомості. Відсоткова ставка вища, ніж за традиційною іпотекою, зазвичай близько 9% річних, що виправдано швидкістю і гнучкістю цього варіанта. «Хард мані» підходить інвесторам, яким потрібне швидке фінансування за наявності значного початкового внеску та впевненості у швидкому перепродажу. Цей варіант найчастіше і використовують для фліпу.
Традиційна іпотека для ремонту (Rehab Mortgage), своєю чергою, є іпотечним кредитом від банку, що включає кошти на купівлю та ремонт. Процес отримання такої іпотеки триваліший (понад 30 днів), але умови, як правило, вигідніші. Відсоткова ставка нижча, наприклад, близько 5% річних, і можуть бути вигідніші умови щодо початкового внеску. Однак, банки висувають суворіші вимоги до кредитної історії, доходів і документів позичальника. Цей варіант підходить інвесторам з гарною кредитною історією, готовим до більш тривалого процесу отримання фінансування, а також тим, хто віддає перевагу нижчим відсотковим ставкам.
Висновки:
Фліп-будинки – це потенційно прибутковий вид інвестицій у нерухомість.
Успіх залежить від ретельного планування, контролю витрат і розуміння ринку.
Перед початком діяльності, потрібно ретельно вивчити всі аспекти, і розрахувати всі ризики
