Флиппинг недвижимости, или «флип дома» (от англ. house flipping, – это инвестиционная стратегия, основанная на покупке недооцененной или нуждающейся в ремонте недвижимости с целью ее быстрого улучшения и перепродажи по более высокой цене.
Основная идея флиппинга заключается в том, чтобы вложить средства в косметический ремонт или реконструкцию дома, повысив его привлекательность для покупателей и, соответственно, его рыночную стоимость.
Флиппинг ориентирован на получение быстрой прибыли за счет эффективного управления временем и бюджетом ремонта.
Ключевые аспекты флиппинга:
- Поиск недооцененной недвижимости: Успех флиппинга начинается с умения находить объекты недвижимости, которые продаются ниже рыночной стоимости. Это могут быть дома, нуждающиеся в ремонте, объекты после банкротства, или дома, продаваемые по срочной продаже.
- Быстрый и эффективный ремонт: Ключевым фактором прибыльности флиппинга является скорость ремонта. Обычно флипперы фокусируются на косметическом ремонте, который можно выполнить в кратчайшие сроки, не затягивая процесс и не увеличивая затраты.
- Повышение привлекательности: Ремонт должен быть направлен на то, чтобы сделать дом более привлекательным для целевой аудитории покупателей. Это может включать обновление интерьера, кухонь, ванных комнат, улучшение ландшафтного дизайна и общее создание современного и уютного пространства.
- Быстрая перепродажа: Цель флиппинга – продать отремонтированный дом как можно быстрее, чтобы вернуть инвестиции и получить прибыль. Время – деньги во флиппинге, и задержки могут съесть потенциальную прибыль.
Пример Успешного Флиппинга: Реальный Кейс
Чтобы лучше понять процесс, рассмотрим конкретный пример:
- Покупка: Дом был приобретен три месяца назад за 760 000 долларов в Калифорнии.
- Состояние на момент покупки: Внешняя часть дома была в относительно хорошем состоянии, что позволило сосредоточиться на внутреннем ремонте.
- Цена перепродажи: Дом выставлен на продажу за 900 000 долларов.
- Предполагаемая прибыль (до вычета расходов): 900 000 долларов — 760 000 долларов = 140 000 долларов.
- Весь процесс флиппинга, включая покупку, ремонт и продажу, планируется завершить в течение 4-5 месяцев, включая время на закрытие контракта с покупателем.
Что было сделано в процессе ремонта:
Фокус был сделан на внутренних помещениях. Как уже было сказано внешний вид дома был вполне приличный.
Гостевая комната:
Пол: Заменен старый пол на новый ламинат, современный и практичный материал, который легко устанавливается и выглядит привлекательно.
Потолок: Балки на потолке покрашены, чтобы придать комнате более свежий и стильный вид. Возможно, использовался контрастный цвет, чтобы подчеркнуть архитектурные особенности комнаты.
Камин: Он был перекрашен в светлые тона. Так он выглядит более модерново.
Освещение: Замена светильников на более современные и энергоэффективные.
Столовая и Кухня (объединенное пространство):
Освещение: Заменены светильники в столовой, чтобы соответствовать общему стилю дома.
Потолок: Покрашены балки на потолке, продолжая стилистическое решение, использованное в гостевой комнате, для создания единого дизайна.
Окна: Поменяли окна на новые, теперь это стеклопакеты.
Планировка: Убрали стену между столовой и кухней и сделали остров. Это популярное решение во внутренней планировке в США. Остров добавляет функциональное рабочее пространство на кухне и может служить местом для завтрака.
Кухонная мебель: Поменяли всю мебель на кухне на новый кухонный гарнитур, выбрав современный стиль и материалы. Новые шкафы значительно улучшают функциональность и внешний вид кухни.
Бытовая техника: Заменена бытовая техника на современную. Для нее выбран черный цвет. который удачно сочетается со светлыми тонами самой кухни.
Ванная комната:
Полная переделка: В ванной комнате был произведен полный ремонт, включая замену раковины, туалета, полов, плитки и душа. Ванные комнаты и кухни – это области, которые больше всего влияют на решение покупателя, поэтому в них часто вкладывают значительные средства при флиппинге.
Покраска: Новая покраска стен и, возможно, потолка, чтобы завершить обновление ванной комнаты и придать ей свежий вид.
Задний двор (Бэкярд):
Без изменений: С бэкярдом ничего не делали, оставили как был. В данном примере задний двор был в приемлемом состоянии и не требовал немедленных вложений, или же бюджет и сроки были ограничены, и фокус был сделан на внутренних улучшениях. Однако, в других случаях, улучшение заднего двора (ландшафтный дизайн, патио, зона отдыха) также может значительно повысить стоимость дома.
Финансирование Флиппинг Проектов: Основные Виды Ипотек
Для финансирования флиппинга в США доступны два основных типа ипотек: «Хард Мани Лонг» (частное финансирование) и традиционная ипотека для ремонта.
«Хард Мани Лонг» (Hard Money Loan) – это краткосрочные займы от частных инвесторов или фондов, отличающиеся быстрым закрытием сделки (2-5 дней) и выдачей на срок до 12 месяцев. Такие займы требуют первоначального взноса от 20% и выше, но имеют минимальные требования к документам, фокусируясь на первоначальном взносе и стоимости недвижимости. Процентная ставка выше, чем по традиционной ипотеке, обычно около 9% годовых, что оправдано скоростью и гибкостью этого варианта. «Хард мани» подходит инвесторам, которым нужно быстрое финансирование при наличии значительного первоначального взноса и уверенности в быстрой перепродаже. Этот вариант чаще всего и используют для флипа.
Традиционная ипотека для ремонта (Rehab Mortgage), в свою очередь, представляет собой ипотечный кредит от банка, включающий средства на покупку и ремонт. Процесс получения такой ипотеки более длительный (более 30 дней), но условия, как правило, более выгодные. Процентная ставка ниже, например, около 5% годовых, и могут быть более выгодные условия по первоначальному взносу. Однако, банки предъявляют более строгие требования к кредитной истории, доходам и документам заемщика. Этот вариант подходит инвесторам с хорошей кредитной историей, готовым к более длительному процессу получения финансирования и предпочитающим более низкие процентные ставки.
Выводы:
Флип-дома – это потенциально прибыльный вид инвестиций в недвижимость.
Успех зависит от тщательного планирования, контроля расходов и понимания рынка.
Перед началом деятельности, нужно тщательно изучить все аспекты, и рассчитать все риски.
автор Мария Шмаглий — риэлтор в Лос-Анджелесе
