К концу 2025 года рынок недвижимости в США, и особенно в Калифорнии, всё больше напоминал рынок покупателя.
Количество домов в продаже заметно превышало число активных покупателей.
На этом фоне цены начали корректироваться.
По данным Zillow и Redfin, в Калифорнии стоимость недвижимости снизилась примерно на 10–15% по сравнению с пиковыми значениями ковидного периода. Особенно это заметно в сегменте объектов дороже $3 млн.
При этом более доступные дома — до $1,5 млн — практически не пострадали от коррекции. Спрос в этом диапазоне остаётся стабильным.
Возникает главный вопрос:
это начало кризиса или временная передышка перед новым ростом?
Почему рынок стал «рынком покупателя»
Основные причины текущей коррекции:
- высокие ипотечные ставки
- снижение доступности жилья
- осторожность покупателей
- рост числа выставленных на продажу объектов
Дорогой сегмент пострадал сильнее всего, потому что:
- покупатели в этом диапазоне чаще используют финансирование
- инвестиционный спрос сократился
- часть собственников решила зафиксировать прибыль после роста 2020–2022 годов
Но внизу рынка ситуация иная:
дефицит доступного жилья никуда не исчез.
Что может изменить ситуацию в 2026 году
В мае 2026 года заканчивается срок полномочий главы Федеральной резервной системы — Jerome Powell.
Donald Trump заявил о намерении выдвинуть нового кандидата на эту должность — Kevin Warsh.
Сам факт возможной смены руководства ФРС уже повлиял на рынок:
- доллар укрепился
- инвесторы начали закладывать ожидания будущего снижения ставок
Однако всё не так однозначно.
Кевин Уорш известен достаточно жёсткой позицией в отношении инфляции, а это может означать более осторожный подход к снижению процентных ставок.
Первые признаки разворота?
Интересно, что уже в начале 2026 года количество покупателей увеличилось примерно на 20%.
Это может означать:
- ожидание снижения ставок
- попытку «зайти в рынок» до возможного роста цен
- восстановление уверенности
Если ставки действительно начнут снижаться, рынок может быстро развернуться:
- спрос усилится
- предложение сократится
- цены снова пойдут вверх
История показывает, что калифорнийский рынок реагирует на изменение ставок довольно быстро.
Возможен ли кризис недвижимости в Калифорнии?
Говорить о полноценном кризисе пока преждевременно.
Для настоящего кризиса нужны:
- массовые дефолты по ипотеке
- высокая безработица
- избыток нового строительства
- падение спроса во всех ценовых сегментах
На данный момент мы видим:
- коррекцию в дорогом сегменте
- стабильность в массовом сегменте
- рост активности покупателей в начале 2026 года
Это больше похоже на период перераспределения и ожидания, чем на системный обвал.
Что важно понимать покупателям и продавцам
Если вы покупатель:
- сейчас у вас больше переговорной силы
- можно добиваться скидок или кредитов на ремонт
- выбор объектов шире, чем в 2021–2022 годах
Если вы продавец:
- важно правильно оценивать объект
- завышенная цена может привести к длительному экспонированию
- в дорогом сегменте конкуренция усилилась
Итог
Рынок недвижимости Калифорнии находится в переходной фазе.
Смена руководства ФРС и возможная корректировка процентных ставок могут стать триггером нового цикла.
Вопрос остаётся открытым:
приведёт ли смена главы ФРС к снижению ставок и новому росту цен —
или же текущая коррекция станет началом более глубокого охлаждения рынка?
Подробнее свои мысли я разобрала в reels:
https://www.instagram.com/reel/DU3mgAMDNs1/
Автор: Мария Шмаглий — риэлтор в Лос-Анджелесе
